Crédit immobilier : 2017, une année de transition

Après 3 années historiques pour le marché du crédit immobilier, 2017 apparait comme la rupture. Le nombre de nouveaux crédits reste élevé mais la décélération du marché est là ! Malgré des taux demeurés bas, le pouvoir d’achat des ménages dans les grandes métropoles s’est contracté. Qui étaient les emprunteurs sur le marché immobilier en 2017 ? Quelles sont les perspectives pour le premier semestre 2018 ? Le point.


Une demande en baisse

L’année 2017 qui se termine aura été une année de transition. Certes, la demande était toujours présente et restait dynamique, elle était cependant inférieure à 2016, portée sur le 1er trimestre par les dossiers initiés en fin d’année.

La demande n’a cessé de baisser au cours du 1er semestre malgré 2 premiers mois très actifs. Elle a été relancée à la rentrée par les annonces du Gouvernement sur les dispositifs d’aide à l’accession et à l’investissement ; ainsi que par la volonté des banques de stimuler la demande grâce à des taux plus compétitifs. Résultat : en septembre la demande a cru de 16% par rapport au mois d’août et était supérieure à celle du mois de juin (+13%). Au mois d’octobre, elle a continué de progresser (+2% par rapport à septembre). Malgré la hausse de ces 2 derniers mois, elle n’atteint pas toutefois les niveaux connus en début d’année.

La fin d’année devrait confirmer que la hausse de la rentrée était liée aux différentes annonces (taux et mesures gouvernementales) et s’apaiser.

« Le rush de la rentrée, sans commune mesure avec celui connu en 2016 à la même période, fortement porté par les annonces sur les taux, démontre la sensibilité du marché. Ce rush n’était pas la traduction d’une nouvelle euphorie mais bien la volonté de certains acquéreurs de profiter de conditions de marché idéales, malgré la hausse des prix, couplées avec les dispositifs actuels. » Cécile Roquelaure, directrice de la Communication et des Etudes d’Empruntis

Des primo-accédants qui ont profité des conditions de taux exceptionnelles mais qui ont été malmenés par la hausse des prix

Les conditions d’emprunt toujours très favorables auront permis d’atténuer l’impact de la hausse des prix pour les emprunteurs réalisant une acquisition à proximité des grandes métropoles.

Si les revenus moyens des primo-accédants augmentent légèrement par rapport à l’année dernière (+2% soit 4 143€), leur apport est en baisse (+4%). Ceux qui ne s’étaient pas encore lancés avant 2017 ont bien conscience de cette fenêtre qui se referme.

L’accélérateur que constituait le Prêt à taux zéro conserve sa dynamique même si le volume est moins important que l’année dernière (-2,5 points de bénéficiaires).

« En 2016, les chiffres avaient été dopés par le nouveau PTZ. Nombreux étaient les emprunteurs qui avaient reporté leur projet de la fin d’année 2015 vers le 1er trimestre pour bénéficier des nouvelles conditions. Il avait également permis à bon nombre d’emprunteurs de relancer un projet différé depuis longtemps », précise Cécile Roquelaure.

Des secundo-accédants légèrement moins présents

Nous remarquons que l’âge des secundo-accédants (42 ans et 2 mois) est quasi stable par rapport à l’année dernière. Notons cependant que les 60 ans et plus sont plus nombreux (+21%). Cette donnée n’impacte guère l’âge moyen car ils restent minoritaires, mais ilscontribuent eux aussi à l’évolution à la baisse du niveau de revenus. Ainsi, les revenus des secundo-accédants sont en baisse de 2%.

Toutefois, les secundo empruntent plus (+3.65%) sur une durée légèrement plus longue (+6 mois). La raison ? Les prix de l’immobilier contraignent les secundo-accédants à mobiliser plus de capacité d’achat d’autant que leur apport issu de l’épargne est à la baisse (-4%). Heureusement, la hausse des prix leur permet de compenser avec un apport issu de la revente en hausse de 5%. Ils sont d’ailleurs plus nombreux en proportion à choisir de vendre leur bien avant d’acheter (+1 point) que de le garder. Alors même que le capital restant dû sur le crédit est plus élevé qu’en 2016 (+7%).

Investissement locatif : des acheteurs plus nombreux de peur de voir les dispositifs fiscaux disparaître

Le risque de suppression des dispositifs fiscaux – leviers importants de l’investissement locatif – relatif à l’élection a fait accélérer la demande des investisseurs en début d’année.

« Nous avons noté qu’une fois les élections passées, la baisse de la demande a été importante en juin (sur le neuf uniquement), pour ensuite repartir à un niveau supérieur à 2016 à partir du mois de septembre », explique Cécile Roquelaure.

La préoccupation des investisseurs se retrouve ainsi dans les profils : nettement plus jeunes (-1 an et demi en âge moyen). Portés par les trentenaires, les investisseurs empruntent plus, sur une durée plus longue, avec un apport légèrement supérieur.

Premier semestre 2018 : une demande toujours positive mais qui devrait se contracter légèrement

Dans les grandes agglomérations, les acquéreurs font aujourd’hui face à un marché où les biens se négocient très vite dans l’ancien et où, clairement, l’offre est inférieure à la demande. Il est donc primordial que le marché du neuf reste soutenu avec des niveaux de construction élevé.

Pour Cécile Roquelaure, « Les prix devraient croître légèrement au niveau national (+1%), car la demande reste présente et sera sans aucun doute portée par une faible évolution des taux (+0.2 point). Cependant, ces évolutions excluraient du marché un peu plus de 3% des emprunteurs. »

Les conséquences de la réduction du PTZ, en chiffres* :

  • PTZ neuf : 1/3 des ménages concernés, baisse de la capacité d’achat de 32 000 € en moyenne.
  • IPTZ ancien : 1/3 des ménages concernés, baisse de la capacité d’achat de 45 000 € en moyenne.

Les conséquences de la modification du dispositif Pinel : 20% d’investisseurs ne disposeraient plus de l’avantage fiscal.

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