Crédit immobilier : fin de la baisse des taux en septembre 2018 ?

Coup d’arrêt ? Alors qu’ils perdaient un point de base par mois depuis l’été 2017, les taux des prêts immobiliers sont restés stables en août 2018. La moyenne toutes durées confondues s’établit à 1,43% brut (hors assurance et coût des garanties) selon une étude détaillée de l’Observatoire Crédit Logement/CSA parue mercredi dernier. C’est exactement le même niveau qu’en juillet. Avec cette stabilisation, il y a fort à parier que le plancher record de novembre 2016 (1,28% brut) ne sera pas battu.

Calme plat pour les taux. Septembre 2018 se place sous ce même signe du statu quo. « Notre baromètre des taux ne présente, en cette rentrée, aucun changement par rapport au mois dernier » confie Cécile Roquelaure. Même écho chez son confrère : « Nous constatons peu de mouvements en cette rentrée, que ce soit à la hausse ou à la baisse » signale Philippe Taboret, directeur général adjoint de ce courtier en prêts immobiliers.

Le crédit immobilier en trois chiffres
• Taux brut moyen :
1,43% en août 2018 (1,56% en août 2017, 1,46% en août 2016, 3,51% en août 2012). Même si les taux se stabilisent, ils baissent depuis des années et restent attractifs puisqu’ils sont proches de leurs plus bas niveaux historiques.
• Durée moyenne des prêts : 223 mois en août 2018 (216 mois en août 2017, 212 mois en août 2016, 209 mois en août 2012). Dans un contexte de hausse des prix, allonger la durée permet d’emprunter davantage pour une même mensualité, ce qui maintient le pouvoir d’achat.
• Coût relatif : le prix d’un projet représente 4,1 années de revenus en août 2018 (4 ans en août 2017, 3,8 ans en août 2012). Cette tendance s’explique par la hausse des prix mais aussi par le fait que les revenus des ménages progressent moins rapidement que le prix des projets immobiliers (source : Observatoire du financement Crédit Logement/CSA)

Crédit pas cher. Actuellement, les moyennes brutes s’établissent à 1,40% sur quinze ans, 1,60% sur vingt ans ou encore 1,85% sur vingt-cinq ans. En novembre 2016, ces mêmes moyennes brutes tombaient à 1,35% sur quinze ans, 1,55% sur vingt ans et 1,80% sur vingt-cinq ans d’après les chiffres des différents courtiers. Les emprunteurs l’auront compris : si les taux ne baissent plus, ils ne montent pas et restent très proches de leurs niveaux planchers historiques.

Les banques ratent leur cible. Autre bonne nouvelle : « rares sont les banques à avoir atteint le volume de financement et donc le gain de nouveaux clients qu’elles s’était fixées » révèle Cécile Roquelaure. Et c’est exceptionnel. D’habitude, la majorité des banques atteint ses objectifs commerciaux avant l’été. Du coup, les prêteurs sont à la recherche de clients. « Pour les séduire, elles ne disposent que d’un seul outil : le crédit immobilier ».

Taux : la grande braderie. Afin d’attirer ces nouveaux clients tant désirés, les banques bradent leurs taux. Obtenir des crédits sur quinze ans à 1,30% brut sur vingt ans est assez facile. Certains décrochent des conditions exceptionnelles. « Il s’agit le plus souvent de primo-accédants qui empruntent à deux et qui disposent de bons revenus » indique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Pour eux, le vingt ans démarre à 1,12%. Le record ? En juillet dernier, un couple d’une trentaine d’années qui gagne 9.000 € par mois, qui finance un projet de 450.000 € avec 45.000 € d’apport, a emprunté à… 0,90% bruts sur vingt ans d’après Vousfinancer !

 Durée du crédit  Taux brut moyen  Taux brut minimum  Taux brut maximum
 10 ans  1,10%  0,70%  2,10%
 15 ans  1,40%  0,95%  2,33%
 20 ans  1,60%  1,12%  2,62%
 25 ans  1,85%  1,40%  2,92%
30 ans 2,65% 1,70% 3,55%

Les taux immobiliers au 7 septembre 2018. Les taux de ce tableaux sont présentés bruts, c’est-à-dire hors assurance. Le tarif de l’assurance décès-invalidité toujours associée à un prêt immobilier tourne autour de 0,25% du capital emprunté. Autre point important : le taux d’un crédit est fixé au cas par cas, en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son projet (durée notamment). Source : Empruntis.

Le boom des prêts sans apport. Autre preuve que les banques traquent les clients : en moyenne et sur les huit premiers mois de l’année, 15,6% des emprunteurs n’ont pas d’apport contre 10% en année classique. « Les banques, sensiblement affectées par la perte de pouvoir d’achat des ménages, ouvrent leur politique de risque ». Avec des taux stabilisés et des prix qui montent (2,8% sur un an pour l’ancien selon le dernier indice Insee, 3,1% dans le neuf d’après la Fédération des promoteurs immobilier), les emprunteurs ont bien besoin de cette souplesse.

Profiter des bons plans. Si les conditions de crédit sont encore favorables, reste à savoir comment en profiter. En fait, la recette est toujours la même : des comptes sans découverts ni incidents de paiement, une situation professionnelle stable (CDI vivement recommandé), un peu d’épargne et un bon potentiel professionnel. Il faut ensuite respecter les critères bancaires de base (capacité d’endettement, reste à vivre, saut de charges, etc.). Enfin, il faut comparer les propositions des banques pour choisir la meilleure, une tâche que l’on peut confier à un courtier.

Taux : hausse en vue ? Le vrai débat, c’est de savoir si les taux vont remonter. « Ils ne font l’objet d’aucune pression haussière ou baissière forte » estime Alban Lacondemine. « La position de la Banque centrale européenne (BCE) est pour l’heure de laisser inchangés ses taux directeurs jusqu’au deuxième semestre 2019. » Pour Philippe Taboret, « le retour de l’inflation pourrait accélérer les décisions de la BCE d’augmenter ses taux début 2019. » Bref, l’argent devrait rester bon marché durant les prochains mois. Aux emprunteurs d’en profiter !

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