Crédit immobilier : qui a intérêt à renégocier ?

Déjà très bas, les taux des crédits immobiliers ne cessent de pulvériser de nouveaux planchers. D’après l’Observatoire Crédit Logement / CSA, ces derniers sont tombés, en moyenne, à 1,41 % (hors coût des garanties) en septembre, un nouveau record historique . « La conjoncture est actuellement exceptionnelle pour l’emprunteur qui est « éligible au crédit immobilier », appuie Hervé Hatt. Les taux ont encore diminué de 0,50 % entre mars 2016 et aujourd’hui et il ne s’agit que des barèmes affichés , loin des décotes réelles obtenues. »

Chez ce courtier, un taux moyen sur 20 ans s’établit ainsi à 1,60 %, en octobre 2016, contre 2,15 % en mars 2016 et 2,50 % il y a seulement un an (voir illustration). Des taux records, de 1 à 1,1 % sur 25 ans, ont pu être obtenus dans des communes où la demande de crédits immobiliers est moins importante, par exemple à Aurillac, en Auvergne. Et sur 15 ans, les meilleurs profils peuvent se voir servir du moins de 1 % ! Cette nouvelle glissade des taux a non seulement fait baisser le coût du crédit, de – 37 % en seulement un an, mais a également permis d’accroître, dans la même période, la capacité d’emprunt de 8 %. En d’autres termes, pour un emprunt de 200.000 euros sur vingt ans, les ménages ont gagné 100 euros de moins de remboursement par mois en un an (voir illustration).

Crédits signés entre 2008 et 2014

Cette période bénie pour le financement à crédit de son logement ouvre aussi des opportunités supplémentaires pour rénégocier les emprunts existants, voire pour les renégocier une fois et même deux fois encore. Chez les courtiers, les demandes de renégociations ont ainsi bondi de 200 % entre septembre 2016 et septembre 2015. « La situation de taux actuelle est telle que nous observons dans nos dossiers de rachat de crédit immobilier un phénomène de plus en plus fréquent, à savoir la re-renégociation de crédit », remarque Hervé Hatt. « Ces « récidivistes » du rachat de prêt ne s’y trompent pas et pour beaucoup réalisent des économies importantes alors même qu’ils ont déjà renégocié leur taux, il y a quelques années», précise Maël Bernier.

Qui est concerné par la renégociation ? Pour le courtier, il s’agit :

. des crédits signés entre 2006 et début 2016

. des crédits avec un taux supérieur à 2,5 %

. des emprunteurs dans la première moitié de leur prêt

. des emprunteurs qui ne comptent pas revendre dans les 2 ans qui viennent

. des crédits avec un capital restant dû supérieur à 70.000 euros.

Et par la re-renégociation ? Les emprunteurs qui seraient concernés ont :

. signé des crédits signé entre 2008 et 2014

. déjà renégocié 1 fois

. emprunté un montant élevé au départ supérieur à 250.000 euros « afin d’obtenir un gain plus important » (voir illustration).

Un bémol, il ne faut pas être trop pressé pour que sa demande de renégociation aboutisse, car ces dossiers ne sont pas prioritaires par rapport à ceux qui concernent actuellement les demandes d’achat de sa résidence principale, également en forte croissance (+ 31 % de demandes de crédit immobilier, hors renégociation, entre septembre 2016 et septembre 2015). Autre écueil, il faudra également tenir compte du coût de l’assurance-emprunteur, un volet souvent négligé (voir encadré ci-dessous). ■